양도소득세

양도소득세신고방법 기본 개념과 신고기한 정리

2026-09-21

양도소득세신고방법을 준비하실 때는 먼저 어떤 자산이 과세대상인지, 비과세·감면 가능성은 있는지, 그리고 언제까지 어디에 신고·납부해야 하는지를 확인하셔야 합니다. 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하는 절차가 있습니다.

양도소득세 기본 개념과 과세대상 자산

양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금입니다. 과세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에 대하여 일시에 양도시점에 이루어집니다.

따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식등, 기타자산, 파생상품, 신탁 수익권을 포함합니다.

• 부동산: 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
• 부동산에 관한 권리: 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
• 주식등: 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등
• 기타자산: 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
• 파생상품: 국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
• 신탁 수익권: 신탁의 이익을 받을 권리의 양도로 발생하는 소득(일부 수익권은 제외 규정 존재)

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위도 중요합니다. 양도는 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에서 수증자가 인수하는 채무상당액도 사실상 유상양도에 해당합니다.

반대로 양도로 보지 않는 경우도 있습니다. 신탁해지를 원인으로 소유권이 원상회복되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등이 이에 해당합니다. 또한 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

비과세·감면 개요와 1세대 1주택 요건

양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있습니다. 비과세되는 대표적인 경우는 1세대 1주택입니다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

다만 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 이 범위에서 제외됩니다. 그리고 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

주택에 딸린 토지 범위도 정해져 있습니다. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 봅니다.

감면되는 경우로는 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우가 있습니다. 이 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다. 구체적인 감면율과 요건은 공고를 확인하세요.

아래 표는 비과세와 감면의 큰 틀을 정리한 것입니다.

양도소득세신고방법: 부동산 예정신고 절차

부동산을 양도한 경우에는 예정신고·납부 절차가 있습니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다. 양도시기는 원칙적으로 대금청산일입니다. 예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됩니다.

예를 들어 2021년 7월 15일에 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021년 9월 30일까지입니다. 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우에는 그 날의 다음 날을 기한으로 합니다.

양도소득세신고방법을 절차 순서로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 양도대상 자산이 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식등, 기타자산, 파생상품, 신탁 수익권 중 어디에 해당하는지 확인합니다.
2. 양도소득이 발생했는지, 손해인지 여부를 계산하여 과세대상 여부를 검토합니다.
3. 1세대 1주택 비과세 요건(국내 1주택, 2년 이상 보유, 실지거래가액 12억원 이하, 조정대상지역 거주요건 등)을 충족하는지 확인합니다.
4. 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등 감면 대상에 해당하는지 검토합니다.
5. 양도시기를 대금청산일 또는 등기접수일 중 해당하는 날로 확정합니다.
6. 부동산 양도의 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부 기한을 계산합니다.
7. 주소지 관할세무서에 예정신고서를 제출하고 세액을 납부합니다.

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과될 수 있습니다. 2019년 2월 11일 이전까지는 0.03%, 2019년 2월 12일부터 2022년 2월 14일 이전까지는 0.025%가 적용되었습니다.

주식·파생상품 양도소득세 신고기한

주식을 양도한 경우에는 부동산과 달리 반기별로 예정신고·납부를 합니다. 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 하여야 합니다. 반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우에는 반기별로 모아서 신고·납부합니다.

파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 예정신고 없이 다음해 5월에 확정신고·납부(연 1회)만 이행하면 됩니다. 파생상품에는 국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품이 포함됩니다.

주식과 파생상품의 신고기한을 비교하면 다음과 같습니다.

주식등의 경우 예정신고를 한 경우에는 일반적으로 확정신고 의무가 없으나, 다음과 같은 경우에는 확정신고 의무가 있습니다.

• 누진세율 적용대상 주식등에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우
• 주식등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우
• 둘 이상의 자산(주식은 기타자산만 해당)을 양도하는 경우 양도소득세 비교과세방식으로 예정신고하지 않은 경우(2020년 2월 11일 이후 양도분부터)
• 감면소득이 있는 경우 기본공제 250만원 적용순서에 따라 당초 신고한 양도소득세 산출세액이 달라지는 경우

기본공제는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제하는 순서를 따릅니다.

확정신고와 무신고 가산세 유의사항

당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다. 다만 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

주식등의 경우에는 앞서 본 특정 요건에 해당할 때 확정신고 의무가 있습니다. 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음해 5월 확정신고·납부를 이행해야 하며, 이는 연 1회입니다.

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%(또는 40%)와 납부지연가산세 1일 0.022%를 추가로 부담하게 됩니다. 2019년 2월 11일 이전까지는 0.03%, 2019년 2월 12일부터 2022년 2월 14일 이전까지는 0.025%가 적용되었습니다.

양도소득세신고방법을 계획할 때는 예정신고와 확정신고의 관계, 1건 양도와 여러 건 양도의 차이, 주식·파생상품의 별도 규정을 함께 고려하셔야 합니다.

양도소득세 분할납부 기준 정리

양도소득세는 일정 금액을 초과하는 경우 분할납부가 가능합니다. 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

분할납부할 수 있는 세액의 범위는 다음과 같습니다.

분할납부를 활용하려면 납부할 세액이 1천만원을 초과하는지, 2천만원을 초과하는지에 따라 분할 가능한 금액을 계산하셔야 합니다. 구체적인 신청 방법과 서류는 공고를 확인하세요.

2025년 이후 주요 개정사항 체크포인트

양도소득세신고방법에 영향을 줄 수 있는 2025년 소득세법 시행령 주요 개정사항도 있습니다. 실제 신고 시점에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 양도일과 계약일을 함께 확인하셔야 합니다.

주택에서 주택 외 용도로 변경 후 양도한 건물 과세기준

1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 적용 시 1주택 여부 판정 기준 시점에 예외규정이 신설되었습니다. 종전에는 주택 양도일을 기준으로 했으나, 매매계약에 따라 주택에서 상가 등 주택 외 용도로 변경한 경우에는 매매계약일을 기준으로 하도록 개정되었습니다.

이 개정은 2025년 2월 28일 이후 매매계약을 체결하여 양도하는 분부터 적용됩니다.

장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 횟수 제한 완화

장기임대주택 보유자의 거주주택 양도소득세 비과세 횟수 제한이 완화됩니다. 거주요건은 거주주택 보유기간 중 2년 이상 거주로 유지됩니다. 대상은 장기임대주택 외 거주주택입니다.

종전에는 최초 거주주택에 대해서만 비과세가 적용되어 생애 1회로 제한되었고, 장기어린이집은 횟수 제한이 없었습니다. 개정 후에는 횟수 제한 없이 거주주택에 비과세를 적용할 수 있도록 변경됩니다.

임대주택 범위는 양도세 중과 배제 임대주택과 장기임대주택(신규 등록은 10년형만 가능)이며, 추가로 단기민간임대주택이 포함됩니다. 단기민간임대주택은 「민간임대주택법」에 따라 아파트는 제외됩니다.

이 개정은 2025년 2월 28일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.

장기임대주택을 거주주택으로 전환 시 비과세 합리화

장기임대주택을 거주주택으로 전환한 주택의 양도소득세 비과세 제도도 합리화됩니다. 직전거주주택보유주택이 1세대 1주택인 경우에는 2년 이상 거주 시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분은 비과세로 유지됩니다.

그 외의 경우에는 종전에는 모든 양도차익이 과세되었으나, 개정 후에는 2년 이상 거주 시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분을 비과세하도록 변경됩니다. 이 개정도 2025년 2월 28일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.

다주택자 중과 한시적 배제 연장 및 단기민간임대주택 중과 제외

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 기간이 연장되고, 중과배제 주택이 추가됩니다. 지방저가주택, 장기어린이집, 혼인·취학 등으로 인한 일시적 2주택 등은 종전과 동일하게 포함됩니다.

보유기간 2년 이상으로서 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지 양도하는 주택에 적용되던 한시배제 기간은 2026년 5월 9일까지로 연장됩니다.

또한 장기민간임대주택(2020년 7월 11일 이후 매입형은 아파트 제외)이 중과 제외 대상이며, 건설형 장기민간임대주택의 공시가격 기준이 임대개시일 당시 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향됩니다. 매입형은 임대개시일 당시 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하 기준을 유지합니다.

추가로 단기민간임대주택도 중과 제외 대상에 포함됩니다. 단기민간임대주택은 「민간임대주택법」에 따라 아파트는 제외되며, 아래와 같은 요건을 가집니다.

장기민간임대주택 관련 개정은 2025년 2월 28일 이후 등록분부터, 단기민간임대주택 관련 개정은 2025년 6월 4일 이후 등록분부터 적용됩니다.

자주 틀리는 부분과 신고 시 주의사항

양도소득세신고방법에서 자주 틀리는 부분과 주의사항을 정리하면 다음과 같습니다.

• 양도소득이 없거나 손해인 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 이 경우에도 신고 필요 여부는 공고를 확인하세요.
• 1세대 1주택 비과세 요건에서 2년 이상 보유 요건과 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택의 2년 이상 거주 요건을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 1세대 1주택 비과세에서 제외됩니다.
• 주택에 딸린 토지의 범위는 도시지역, 수도권 내 주거·상업·공업지역, 도시지역 밖 여부에 따라 주택정착 면적의 3배, 5배, 10배로 달라집니다.
• 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이나, 대금청산일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됩니다.
• 부동산 양도의 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이며, 주식은 반기 말일부터 2개월 이내, 파생상품은 다음해 5월 확정신고·납부만 있습니다.
• 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세 1일 0.022%가 부과될 수 있습니다.
• 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우 정부에서 결정·고지하며, 이때도 무신고가산세 20%(또는 40%)와 납부지연가산세 1일 0.022%를 추가 부담하게 됩니다.
• 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에만 분할납부를 검토할 수 있으며, 2천만원 이하와 초과 여부에 따라 분할 가능한 금액이 달라집니다.
• 2025년 이후에는 주택에서 주택 외 용도로 변경한 경우의 기준시점, 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 횟수, 장기임대주택을 거주주택으로 전환한 경우의 비과세 범위, 다주택자 중과 한시배제 기간, 장기·단기민간임대주택 관련 요건 등이 달라집니다.

양도소득세신고방법과 관련된 세부 서식, 전자신고 방법, 필요서류 등은 공고를 확인하세요.